? Od 6 lat dzierżawię od sąsiada grunty rolne na podstawie umowy notarialnej. Dowiedziałem się właśnie, że sąsiad sprzedał je swemu bratankowi. O niczym mnie nie powiadomił i nie zaproponował mi kupna. Czy miał prawo tak postąpić? Czy mogę domagać się unieważnienia tej umowy? Z tego co wiem, dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.
! Istotnie, dzierżawca ma, co do zasady, ustawowe prawo pierwokupu. W tej jednak sytuacji zostało ono wyłączone ze względu na to, że grunty zbyto osobie bliskiej. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
- nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Jeśli dzierżawca spełnia te warunki, właściciel zbywający wydzierżawione grunty jest zobowiązany powiadomić dzierżawcę o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Wykonanie prawa pierwokupu co do nieruchomości rolnej może nastąpić w ciągu miesiąca od otrzymania powyższego zawiadomienia. Następuje to poprzez złożenie oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości rolnej w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to musi dotrzeć do zobowiązanego, czyli zbywcy nieruchomości. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.
Artykuł 599 § Kodeksu cywilnego przewiduje, że w przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Należy jednak pamiętać o tym, że zgodnie z art. 3 ust 5 UKUR, przepisów ustanawiających prawo pierwokupu dzierżawcy nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest m.in. osoba bliska zbywcy. UKUR zalicza do grona osób bliskich: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów. Bratanek w świetle tej ustawy jest więc osobą bliską. Z tego względu prawo pierwokupu Panu nie przysługiwało.
Należy jednak podkreślić, że mimo zmiany właściciela umowa dzierżawy nadal obowiązuje, a nabywca nie może jej wypowiedzieć, jeśli nie przewiduje ona możliwości wypowiedzenia przed upływem okresu, na jaki została zawarta.
prawnik redakcyjny
Alicja Moroz
