? Od kilku lat dzierżawimy z mężem grunty rolne o powierzchni ok. 8 ha od rolnika, który przeszedł na wcześniejszą emeryturę. W trakcie trwania dzierżawy dostaliśmy pismo od miejscowego komornika o zajęciu wierzytelności. Wynika z niego, że wydzierżawiający ma olbrzymie długi. Od tego czasu czynsz dzierżawny płacony jest komornikowi. W połowie września 2020 r. odbędzie się licytacja gruntów. My nie jesteśmy w stanie kupić tej ziemi. Co stanie się z nami, jeśli kupi je ktoś inny? Umowa dzierżawy jest zawarta na czas określony do 2022 roku. Mąż już zdążył nawozić obornikiem i posiać poplony, a docelowo mają być zasiane buraki cukrowe. Tak został zaplanowany płodozmian w gospodarstwie. Czy jak przyjdzie nowy właściciel, to ma prawo wejść na pole przed zebraniem plonów? Czy on będzie musiał wypowiedzieć nam umowę, czy z chwilą pojawienia się nowego właściciela umowa wygaśnie samoistnie? Czy my będziemy mieli prawo zebrać plony?
! Na pewno uda się sprzątnąć plony. Nabywca nie może wejść od razu na dzierżawione przez Państwa grunty, lecz musi wypowiedzieć umowę na rok naprzód.
Zgodnie z art. 678 i 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej nabywca wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy. Może on wypowiedzieć najem lub dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W myśl bowiem art. 673 par. 3, jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.
Zasada ta nie dotyczy jednak nabywcy licytacyjnego, który wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy w dacie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wchodząc wówczas w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. Artykuł 1002 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że w przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Musi jednak zachować roczny termin wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.
Tak więc nabywca kupujący nieruchomość na licytacji ma prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas określony dłuższy niż dwa lata. Może to zrobić w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Taki okres wypowiedzenia jest wystarczająco długi, aby zapewnić najemcy lub dzierżawcy możliwość przygotowania się do wygaśnięcia umowy.
prawnik redakcyjny
Alicja Moroz
