Dzierżawimy grunty rolne od właściciela, który dzięki tej umowie pobiera emeryturę z KRUS. Umowa jest zawarta na 10 lat i została zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków w starostwie powiatowym. Wydzierżawiający wystąpił o ustalenie warunków zabudowy, otrzymał pozytywną decyzję z gminy i znalazł kupca na działki. Zwrócił się do nas, aby rozwiązać umowę za porozumieniem stron, na co nie wyraziliśmy zgody. Wtedy otrzymaliśmy wypowiedzenie umowy z powodu niepłacenia czynszu pomimo wielokrotnych upomnień z jego strony. Rzeczywiście czynsz nie był płacony, ponieważ właściciel gruntów nic nie chciał. Jednak do umowy dzierżawy koniecznie trzeba było wpisać jakiś czynsz i przewiduje ona dostarczanie co roku 50 kg pszenicy. Mam świadków tych ustaleń między nami a właścicielem, od którego nigdy nie dostaliśmy żadnego upomnienia. Wysłaliśmy do właściciela pola pismo z odpowiedzią, że w wypowiedzeniu zawarł nieprawdę oraz z zapytaniem, jak mamy mu dostarczyć pszenicę. Do dzisiaj nie dostaliśmy odpowiedzi. Co mamy robić?
To prawda, że umowa dzierżawy musi przewidywać zapłatę czynszu. W przeciwnym razie nie może być uznana za dzierżawę. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. W myśl art. 699 k.c., jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
Niepłacenie czynszu określonego w umowie dzierżawy stanowi podstawę do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale skutek ten nie następuje natychmiast, chyba że przewiduje to umowa. Artykuł 703 k.c. stanowi bowiem, że w sytuacji gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże powinien o tym zamiarze uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
W razie braku uiszczenia w tym terminie całości zaległych należności czynszowych przez dzierżawcę wydzierżawiający jest uprawniony do rozwiązania umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Natomiast uregulowanie przez dzierżawcę całości należności w wyznaczonym terminie uniemożliwia rozwiązanie umowy w wymienionym wyżej trybie. Co istotne, jeśli po wyznaczeniu dodatkowego terminu, nie krótszego niż trzy miesiące, dzierżawca nie ureguluje zaległości, a wydzierżawiający będzie chciał rozwiązać umowę dzierżawy, musi złożyć kolejne oświadczenie woli wobec dzierżawcy. Tym samym brak zapłaty w wyznaczonym terminie nie powoduje automatycznego skutku w postaci rozwiązania umowy dzierżawy.
Jest to przepis o charakterze dyspozytywnym, co oznacza, że strony umowy dzierżawy mogą odmiennie uregulować skutki zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu dzierżawnego. Natomiast art. 703 k.c. ma zastosowanie tyko wówczas, gdyby strony nie zawarły w umowie żadnych postanowień dotyczących tej kwestii. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 11 października 2012 r. (sygn. akt: III CZP 52/12), właściciel powinien wyznaczyć dzierżawcy dodatkowy termin na zapłatę czynszu. Natychmiastowo rozwiązać umowę może tylko wtedy, gdy tak jest w niej zapisane. Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Jeśli zatem zawarta przez Państwa umowa nie przewiduje rozwiązania w trybie natychmiastowym z powodu zalegania z płatnością czynszu, jej rozwiązanie dokonane przez właściciela jest bezskuteczne. Nie nastąpiło bowiem w trybie określonym w art. 703 k.c. Mogą Państwo zatem nadal uprawiać dzierżawione grunty. Warto wywiązać się z obowiązku zapłaty czynszu, dostarczając właścicielowi należną za te lata pszenicę.
Od rozwiązania umowy trzeba odróżnić jej wypowiedzenie z zachowaniem okresu wypowiedzenia – ustawowego. W przypadku gruntów rolnych wynosi on rok naprzód na koniec roku dzierżawnego lub umownego. Umowę dzierżawy zawartą na czas określony można wypowiedzieć tylko, gdy umowa ta przewiduje i określa przypadki, w jakich może to nastąpić.
