? Jesteśmy dzierżawcami gruntów rolnych, które mają być niedługo wystawione na licytację. Umowa została zawarta na 10 lat, do 2025 roku. Nie mamy dość pieniędzy, żeby je kupić. Co stanie się z naszą umową? Słyszeliśmy, że do licytacji chce przystąpić osoba, która nie ma nic wspólnego z rolnictwem. Czy nie jest tak, że grunty rolne może kupić tylko rolnik indywidualny?
! Istotnie, jeszcze do niedawna gruntów rolnych w drodze licytacji nie mogła nabyć osoba, która nie była rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha. Rolnik indywidualny musi ponadto posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego i prowadzić przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 24 sierpnia 2017 r. (sygn. akt: III CZP 35/17), zasada ta dotyczyła tylko obrotu umownego nieruchomościami rolnymi, ale do każdego sposobu przejścia własności takiej nieruchomości, także w wyniku orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia. Powodowało to, że skuteczne przeprowadzenie licytacji komorniczej gruntów rolnych było bardzo utrudnione.
Od 26 czerwca 2019 r. wymogi te w odniesieniu do nabywców licytacyjnych zostały zniesione, co oznacza, że praktycznie każdy może wziąć udział w licytacji gruntów rolnych. Stało się to na mocy ustawy z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw.
Co do dalszego trwania dzierżawy – nabywca dzierżawionych przez Państwa działek ma prawo wypowiedzieć umowę, chociaż została ona zawarta na czas oznaczony. Przewiduje to art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności – chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Zachowuje się tutaj roczny termin wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.
Roczny termin wypowiedzenia jest wystarczająco długi, aby zapewnić najemcy lub dzierżawcy możliwość przygotowania się do wygaśnięcia umowy.
prawnik redakcyjny
Alicja Moroz
