Przenoszenie własności gruntów będących w dzierżawie

XOd kilku lat dzierżawię grunty rolne. Zastanawiam się, czy przysługuje mi prawo pierwokupu. Czy mogę wystąpić do właściciela, aby sprzedał mi grunt? Czy właściciel może sprzedać część gruntów osobie trzeciej, skoro do końca dzierżawy pozostało 5 lat? Czy właściciel może przekazać część gruntów w drodze darowizny synowi, skoro ja mam umowę dzierżawy?
YArtykuł 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego określa, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy.
Co istotne, może Pan wykonać prawo pierwokupu dopiero, gdy właściciel będzie chciał sprzedać nieruchomość i zawarta zostanie umowa zobowiązująca w formie aktu notarialnego. Wtedy w ciągu miesiąca będzie Pan mógł wykonać prawo pierwokupu. Oczywiście może Pan zawsze wnioskować do właściciela o sprzedaż dzierżawionych gruntów rolnych, ale decyzja należy do niego.
Jeżeli chodzi o przekazanie w darowiźnie przez właściciela części gruntów będących w dzierżawie na rzecz syna czy sprzedaży na rzecz osoby trzeciej, to z jednej strony Kodeks cywilny zezwala na takie działanie, bowiem według art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Z drugiej jednak strony art. 2b wymienionej ustawy określa, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, natomiast w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Powstaje zatem problem. W tym zakresie występują różne interpretacje. Dominujący jest pogląd, że przenoszenie własności nieruchomości rolnych, gdy są one w dzierżawie, jest obecnie co do zasady ograniczone (zarówno na osoby trzecie, jak i osoby bliskie). Jest ono natomiast możliwe, gdy na przykład w planie zagospodarowania przestrzennego grunty rolne przeznaczone są na cele inne niż rolne. Wtedy bowiem nie ma zastosowania wymieniona wyżej ustawa. ●