Posiadamy umowę dzierżawy ziemi rolnej na okres 10 lat (z datą pewną, ważna jeszcze przez 5 lat). Umowa nie przewiduje wcześniejszego jej rozwiązania. Właściciel otrzymał już warunki zabudowy na tej ziemi dla domów jednorodzinnych. Nie otrzymaliśmy propozycji pierwokupu, a on oferuje już działki na sprzedaż. Czy właściciel może sprzedać działki, skoro są w dzierżawie? Co z pierwokupem?
Sytuacja dzierżawcy w przedstawionym przypadku jest uzależniona przede wszystkim od tego, czy owa nieruchomość jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, czy inne niż rolne. Jeśli nie są to cele rolne, z reguły nie obowiązuje już ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy z kolei wtedy, gdy ta ustawa ma zastosowanie. Musi Pan zatem w pierwszej kolejności sprawdzić, na jakie cele jest przeznaczona dzierżawiona przez Pana nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego.
Poza tym, według art. 11 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP oraz o zmianie niektórych ustaw, u.k.u.r. nie stosuje się do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy (30 kwietnia 2016 r.) w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Nabywca nie ma obowiązków wynikających z u.k.u.r., gdy nie ma zastosowania ten akt prawny. Co więcej, można w takiej sytuacji sprzedać nieruchomość będącą w dzierżawie. Według art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy.
Oznacza to, że nabywca staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Na wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy nie jest wymagana zgoda dzierżawcy, ponieważ mimo zmiany podmiotu dzierżawa pozostaje z tym samym zobowiązaniem. Według Kodeksu cywilnego nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a dzierżawcy wydano grunty.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że spełnia Pan te wymagania i nie można wypowiedzieć umowy. Poza tym art. 679 w związku z art. 694 k.c. wskazuje, że jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy dzierżawionej dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może żądać od zbywcy naprawienia szkody. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Jeżeli działki zostaną sprzedane, nadal może Pan uprawiać te grunty rolne aż do zakończenia umowy dzierżawy (chyba że zachodzi możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia).
