<strong>Żądanie zwrotu użyczonej działki</strong>

XZawarłem z bratem umowę użyczenia działki wchodzącej w skład gospodarstwa przekazanego mi przez rodziców. Bez mojej zgody postawił na niej garaż oraz altanę ogrodową. Czy miał prawo to zrobić? Czy mogę domagać się od niego teraz czynszu za użytkowanie tej działki? Do tej pory korzystał z niej za darmo.
YUmowa, jaką zawarł Pan z bratem, nie daje podstaw do żądania czynszu. Jednak w opisanej sytuacji istnieją podstawy do zażądania zwrotu działki, chyba że brat zgodzi się na podpisanie umowy dzierżawy, która będzie przewidywać zapłatę czynszu.
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Strony umowy mogą określić okres, na jaki została ona zawarta. Jeżeli tego nie zrobią, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Artykuł 365 [1] k.c. stanowi, iż zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów – niezwłocznie po wypowiedzeniu.
W myśl art. 715 k.c., jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Jednak zgodnie z art. 716 k.c. użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony, jeżeli:

biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, lub
jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo
jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Jeśli umowa nie przewiduje zabudowy działki, brat używa jej w sposób niezgodny z umową. Ma więc Pan pełne prawo zakończyć ją natychmiastowo, kierując do brata oświadczenie z żądaniem zwrotu użyczonej działki. Działka powinna być zwrócona wraz z obiektami budowlanymi, które stały się jej częścią składową. Artykuł 48 k.c. wskazuje, że częściami składowymi gruntu są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem. Właściciel gruntu jest więc też właścicielem budynków. Jeżeli wartość budynków znacznie przekracza wartość gruntu, brat może żądać od Pana sprzedania mu działki. Roszczenie o wykupienie działki przez brata przysługuje również Panu.
Prawdopodobnie obiekty, jakie brat postawił na działce, nie wymagały pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego ubiegając się o wydanie pozwolenia na budowę trzeba złożyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie do art. 3 pkt 11 tej ustawy, przez posiadanie takiego prawa rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.