Kłopoty z dzierżawcą gruntów po wuju

XKilka lat temu zmarł mój wuj, który był właścicielem gospodarstwa. Nie miał żony i dzieci, dlatego spadek po nim odziedziczyło rodzeństwo. Ziemię po wuju uprawiał rolnik z sąsiedniej wsi, lecz my nie wiedzieliśmy, na jakiej podstawie. Gdy wezwaliśmy policję, okazało się, że miał podpisaną umowę dzierżawy z wujem. Przez rok nie uiścił czynszu dzierżawnego. We wrześniu 2018 roku wypowiedzieliśmy mu umowę z rocznym terminem wypowiedzenia, jednak jej nie uznał i we wrześniu 2019 roku ponownie obsiał część gruntów. W lutym 2020 roku obsialiśmy resztę pola, a w marcu rolnik wniósł pozew do sądu o naruszenie posiadania. Nasze wątpliwości budzi fakt, że w umowie dzierżawy nie określono czynszu dzierżawnego, tylko wskazano, że będzie płacony w wysokości dopłat bezpośrednich. W umowie zapisano też, że wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej. Czy to nie oznacza, iż gdy wuj umarł, dzierżawca powinien podpisać z nami nową umowę dzierżawy?
YPoruszył Pan kilka problemów. Po pierwsze, ciągłość dzierżawy w przypadku śmierci właściciela. Z art. 922 k.c. wynika, że do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego, czy są one jego spadkobiercami. W literaturze i orzecznictwie sądowym uznaje się, że prawa i obowiązki ze stosunku dzierżawy w przypadku śmierci wydzierżawiającego czy dzierżawcy przechodzą na spadkobierców. Zatem jeżeli rodzeństwo Pana wuja odziedziczyło spadek, to wstąpiło w prawa wuja jako wydzierżawiającego. Po drugie, jeżeli chodzi o czynsz dzierżawny, to może nastąpić odwołanie w umowie w zakresie jego ustalenia do wysokości dopłat bezpośrednich. Po trzecie, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, to zawsze w pierwszej kolejności należy dokładnie zapoznać się z jej treścią w aspekcie jej zakończenia. Możliwe jest bowiem wypowiedzenie takiego kontraktu w przypadkach wskazanych w umowie.
Artykuł 673 ust. 3 k.c. w związku z art. 694 k.c. wskazuje, że jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie. Poza tym może Pan wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony także w innych sytuacjach. Na przykład według art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie – jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Prawo do niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy przysługuje wydzierżawiającemu także wtedy, gdy dzierżawca:

używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to mimo upomnień ze strony wydzierżawiającego (art. 667 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c.),
zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 zd. 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c.),
bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art. 698 § 2 k.c.). ●