Warunki zabudowy nie tylko dla właściciela

XPlanujemy sprzedać jedną z działek rolnych wchodzących w skład naszego gospodarstwa. Mam już kupców, którzy złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla tej działki. Urząd gminy wydał im taką decyzję jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Czy miał prawo to zrobić? Czy może to przynieść negatywne skutki w postaci konieczności zapłacenia przez nas renty planistycznej?
YZgodnie z art. 59 ust. 1 Ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Artykuł 62 ustawy przewiduje natomiast, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Oznacza to, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy. Nie jest w tym celu wymagane udokumentowanie praw do działki. Może się więc ubiegać o nią osoba, która dopiero planuje zakup działki. Uzyska w ten sposób informację, czy będzie mogła wznieść na niej budynek lub budynki. Wójt miał zatem prawo wydać taką decyzję potencjalnym nabywcom.
Decyzja o warunkach zabudowy nie może stanowić podstawy nałożenia opłaty planistycznej przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tak wynika m.in. z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r. (sygn. akt: II OSK 1560/09), w którym NSA stwierdził, że ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania tej decyzji nie ma podstawy prawnej. Takie samo stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 kwietnia 2011 r. (sygn. akt: II OSK 690/10).
Ustalenie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta jednorazowej opłaty planistycznej możliwe jest w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek:

rada gminy uchwaliła lub zmieniła plan miejscowy z jednoczesnym ustaleniem stawki procentowej opłaty planistycznej;
w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości;
nieruchomość objęta aktem planistycznym została zbyta przez właściciela lub użytkownika wieczystego po wejściu w życie uchwały w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany, jednak przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tej uchwały;
postępowanie administracyjne w sprawie opłaty planistycznej zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany. ●