Nieunormowane zaszłości prawne sprzed dziesięcioleci doprowadziły do stanu, gdzie w większości takich gospodarstw pozostali emeryci lub osoby nieprowadzące już działalności rolniczej.Stare domy, stodoły, obory, chlewnie, kurniki czy inne zabudowania gospodarcze z początku XX wieku na tzw. Ziemiach Odzyskanych popadają i będą popadać w ruinę, choć mogłyby jeszcze długo i z pożytkiem służyć rolnikom. Zaszłości formalnoprawne z czasów powojennych szkodzą rolnikom i wstrzymują nawet tak podstawowe działania jak naprawa zabudowań służących do produkcji czy uzyskiwanie dotacji na rozwój gospodarstwa. Współwłaściciel musi uzyskiwać zgodę innych współwłaścicieli na każdą inwestycję, a nawet bieżące remonty. Ponadto pozostawanie we współwłasności stanowi dość często źródło konfliktów. Obecnie już rzadko które gospodarstwo jest współwłasnością składającą się z samych rolników. Najczęściej rolnikiem jest jeden z nich albo w ogóle nikt. Taki rolnik pośród współwłaścicieli, którzy zajmują się zupełnie czym innym i nie baczą na specyfikę pracy na roli, ma bardzo utrudnione zadanie, nie mówiąc już o rozwoju swojego gospodarstwa. Wyjściem z takiej patowej sytuacji jest zniesienie współwłasności, czyli ostateczne rozstrzygnięcie, co komu przypadnie na wyłączność. Współwłasność można znieść szybciej, jeśli współwłaściciele są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu rozwiązania łączącego ich węzła. W takiej sytuacji wystarczające jest zawarcie umowy między współwłaścicielami (w formie aktu notarialnego). Z punktu widzenia oszczędności czasu i pieniędzy, a przede wszystkim wpływu na sposób podziału, jest to najbardziej optymalne wyjście. Przy braku zgody między współwłaścicielami zniesienie współwłasności może znaleźć swój finał w sądzie. I tu pojawia się szereg problemów, które skutecznie zniechęcają do załatwienia tych kwestii.

Szczególne uregulowania w Kodeksie cywilnym

Specyfika gospodarstwa rolnego spowodowała, że ustawodawca problematykę zniesienia współwłasności takiego gospodarstwa uregulował odrębnie w art. 213-218 k.c. W świetle ogólnego art. 211 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W odniesieniu do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, art. 213 k.c. wprowadza dodatkową przesłankę negatywną podziału w postaci sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Ustalenie, czy podział jest sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej wymaga wiadomości specjalnych i opinii biegłego z zakresu rolnictwa. Zniesienie współwłasności gospodarstwa przez jego podział nie może zostać przeprowadzone bez uwzględnienia zasad prawidłowej gospodarki rolnej. Pojęcie zasad prawidłowej gospodarki rolnej nie zostało zdefiniowane, jednak nie powinno ulegać wątpliwości, że należy brać pod uwagę nie abstrakcyjne zasady odnoszące się w ogóle do działalności rolniczej, lecz zasady odniesione do konkretnego gospodarstwa rolnego, funkcjonującego w określonych okolicznościach. W praktyce sądowej jednak zasady te są dość dowolnie interpretowane. W rezultacie dochodzi do nadmiernego rozdrobnienia gospodarstw rolnych, co z kolei stoi w sprzeczności z polityką rolną państwa, które dąży do poprawy struktury powierzchniowej i pokoleniowej gospodarstw rolnych.

Uniknięcie podziału gospodarstwa

O ile w ogóle ktoś zdecyduje się na założenie sprawy o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, czyli najczęściej budynków mieszkalnych i gospodarczych tworzących siedlisko, musi przygotować się na długotrwały i kosztowny proces. Niestety, innego wyjścia nie ma. Dla rolnika szalenie istotne jest, by nie doprowadzić do podziału gospodarstwa pomiędzy współwłaścicielami, gdyż wtedy traci ono swoje właściwości. Nie zawsze jest to możliwe. Sprzeczność z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej należy ujmować wąsko. Orzecznictwo sądowe w tym zakresie jest różnorakie. Jeżeli wydzielone części mogą spełniać nadal funkcję rolną, choćby w inny niż dotąd sposób, przesłanka negatywna podziału nie zachodzi. Podział fizyczny gospodarstwa rolnego, w rozumieniu art. 213 k.c., polegać może w szczególnych sytuacjach – mianowicie kiedy gospodarstwo nie posiada zdolności do samodzielnej produkcji towarowej, a rodzaj użytków nie stwarza perspektywy jej uzyskania w przyszłości na jego likwidacji przez wydzielenie współwłaścicielom działek, z przeznaczeniem na uzupełnienie posiadanych już odrębnych gruntów współwłaścicieli. Z kolei podupadłe gospodarstwo rolne, tj. takie, które nie ma zdolności do samodzielnej produkcji towarowej, nie powinno być dzielone, gdy istnieje realna perspektywa, że któryś ze współwłaścicieli, dysponując odpowiednimi środkami materialnymi, jest w stanie uczynić je warsztatem pracy, a mając kwalifikacje rolnicze lub następcę rolnika podjąć działalność wytwórczą w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej lub rybnej, np. w formie gospodarstwa agroturystycznego. Gdy kilku współwłaścicieli prowadzi gospodarstwo lub stale w nim pracuje, a interes społeczno-gospodarczy nie przemawia za wyborem innego współwłaściciela, gospodarstwo może być przyznane temu, kto daje najlepszą gwarancję należytego jego prowadzenia.

Brak zachęt na regulowanie spraw właścicielskich

Dokonując oceny, który ze współwłaścicieli daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego sąd powinien wziąć pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza uwzględnić cechy osobiste oraz sytuację rodzinną i majątkową każdego ze współwłaścicieli i wybrać tego, który zna się na rolnictwie i zapewni prowadzenie go w sposób efektywny. Sąd rozstrzygający sprawę powinien wziąć pod uwagę konieczność zachowania odpowiedniej struktury agrarnej gospodarstwa rolnego, poprawę jego efektywności i wyników ekonomicznych, co pozostaje w ścisłym związku z potrzebą uwzględnienia interesów bytowych wszystkich współwłaścicieli gospodarstwa rolnego. Wielu rolników nie decyduje się na rozwiązanie kwestii własnościowych w obawie przed długotrwałym procesem sądowym i kosztami, które musieliby ponieść na spłatę pozostałych współwłaścicieli, bo zwykle chodzi o niebagatelne kwoty. Nie każdy ma odłożone pieniądze na załatwienie tych spraw, wielu nie ma zdolności kredytowej. Dlatego, by pomóc takim rolnikom może warto byłoby stworzyć działanie w ramach np. Programu Obszarów Wiejskich, z którego rolnik chcący znieść współwłasność gospodarstwa rolnego miałby pieniądze na spłatę pozostałych współwłaścicieli. Chodziłoby też o próbę rozwiązania problemu zastępowalności pokoleń na terenach rolnych, uciekania młodych ludzi ze wsi. Każda ingerencja państwa w rozwiązanie tego problemu jest ze wszech miar pożądana.

Łukasz Opaliński
adwokat, Wrocław