XOd 10 lat dzierżawię pole od emerytowanego rolnika. Umowa jest zarejestrowana w starostwie, opłacam podatek rolny. Niedawno przedłużyliśmy umowę na kolejne 5 lat. Zapisano w niej, że może być ona wypowiedziana z ważnych przyczyn, ale nie podano, jakie to mogą być przyczyny. Pobieram na dzierżawiony grunt dopłaty. Mam na nim zobowiązanie rolnośrodowiskowe, które będę musiał realizować jeszcze przez 2 lata. Kiedy w tym roku płaciłem czynsz, właściciel powiedział mi, że następny będę już płacił nowemu właścicielowi, ponieważ sprzedał nieruchomość. Czy nie powinienem być o tym poinformowany? Czy przysługuje mi prawo pierwokupu? Co będzie z moim zobowiązaniami wynikającymi z programu rolnośrodowiskowego? Czy nowy właściciel będzie mógł mi nadal dzierżawić grunty? Czy nie ma on obowiązku sam przez 5 lat osobiście prowadzić gospodarstwa?
YPrzede wszystkim należy podkreślić, że nowego właściciela obowiązuje umowa zawarta z Panem przez poprzedniego właściciela i że nie może on jej wypowiedzieć.
Zgodnie z art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.
Nowego właściciela obowiązywać zatem będą postanowienia umowy zawartej przez jego poprzednika, także w zakresie możliwości wypowiedzenia. W myśl art. 473 § 3 w związku z art. 694 k.c., jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach w niej określonych.
Artykuł 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie "wypadków", o których mowa w tym przepisie. Jednak w orzecznictwie sądowym (tak orzekł m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r.; sygn. akt: V ACa 110/19) przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z wymienionym wyżej przepisem. Nie jest więc możliwe wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Dopuszcza się natomiast zapis, że wypowiedzenie może nastąpić z "ważnych przyczyn".
Jeżeli umowa zawarta przez Pana przewiduje jedynie ogólnie możliwość wypowiedzenia, nabywca nie będzie mógł go dokonać. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
W opisanej sytuacji z pewnością przysługiwało Panu prawo pierwokupu. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli:
r e k l a m a
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
O treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej dotychczasowy właściciel powinien Pana powiadomić, a Pan w ciągu miesiąca powinien odpowiedzieć, czy skorzysta Pan z prawa pierwokupu. Gdyby Pan zechciał to zrobić, stałby się Pan właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym. Gdyby zaś nie skorzystał Pan z prawa pierwokupu, właściciel mógłby zawrzeć drugą umowę z kupującym – tym razem przenoszącą własność nieruchomości.
Jednak pominięcie tego trybu nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą. W myśl art. 599 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Tak więc zawarta umowa sprzedaży wywołuje skutki prawne. Prawo pierwokupu natomiast wygasa. Powstaje natomiast roszczenie o naprawienie szkody.
Stosownie do art. art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przepisy wymienionej ustawy nie odnoszą się jednak do sytuacji, gdy nabyta nieruchomość była wcześniej wydzierżawiona, a umowy dzierżawy nabywca nie może wypowiedzieć.
