XDzierżawimy z mężem ziemię od sąsiada. Jest to umowa ustna, ale dzierżawa trwała około 5 lat, na co mam świadków. W kwietniu tego roku otrzymaliśmy wypowiedzenie dzierżawy z roczną datą. W rozmowach z innymi rolnikami dowiedziałam się, że możemy uprawiać tę ziemię nawet do września przyszłego roku. Czy faktycznie istnieje taka możliwość? Co dzieje się w przypadku, gdy osoba, od której dzierżawimy ziemię, bez wypowiedzenia umowy sprzedaje komuś innemu ten grunt? Ponieśliśmy koszty nawożenia. Kto powinien nam to zrekompensować? Czy jest jakiś czas na dochodzenie swoich praw i od kogo?
YTo, kiedy upływa termin wypowiedzenia, zależy od tego, jak Państwo i wydzierżawiający określili początek i koniec roku dzierżawnego.
Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, natomiast na podstawie art.
673 § 1 k.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. W myśl natomiast art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.
Z opisu sytuacji wynika, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a zatem zastosowanie będzie miał art. 704 k.c., stanowiący, że dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Można przyjąć, że rok dzierżawny pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Wówczas termin wypowiedzenia dokonanego w kwietniu br. upłynie dopiero z końcem następnego roku. Można również liczyć rok dzierżawny od dnia zawarcia umowy albo od dnia wydania nieruchomości. W takim przypadku jeśli umowa została zawarta np. 1 maja, roczny termin wypowiedzenia zaczął biec od 1 maja br. i upłynie z końcem kwietnia przyszłego roku.
Sposób określenia roku dzierżawnego może także wynikać z powszechnie przyjętych zwyczajów. W odniesieniu do gruntów rolnych rok dzierżawny rozpoczyna się 1 września roku kalendarzowego. W przypadku pastwisk i łąk – 1 maja, a kończy z nastaniem przymrozków lub opadów śniegu, kiedy wypas jest obiektywnie niewskazany dla zdrowia zwierząt. Zwyczaj może stanowić, że rok dzierżawny zaczyna się z chwilą rozpoczęcia czerpania jakichś pożytków, a kończy wraz z zebraniem płodów. Jeśli zatem w tym przypadku rok dzierżawny zaczął się 1 września, to istotnie mają Państwo prawo korzystać z dzierżawionej ziemi do końca sierpnia 2022 r.
Jeśli chodzi o możliwość sprzedaży wydzierżawionego gruntu, właściciel może to zrobić bez powiadamiania dzierżawcy, jeżeli temu ostatniemu nie przysługuje prawo pierwokupu. Prawo to przysługiwałoby Państwu tylko wtedy, gdyby umowa była zawarta na piśmie, miała datę pewną i była wykonywana od co najmniej 3 lat.
Artykuł 678 § 1 k.c., mający również zastosowanie do umów dzierżawy, przewiduje, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie jest to możliwe, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Co do zwrotu nakładów w postaci nawożenia, to możliwość domagania się ich zwrotu nie jest oczywista. Stosownie do art. 696 k.c., dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. W odniesieniu do nieruchomości rolnych wymagania te będą polegały na prawidłowym obsianiu gruntów i zbieraniu plonów, ale także na stosowaniu niezbędnych nawozów i środków ochrony roślin.
Wiele zależy od tego, czy objęty w posiadanie grunt rolny był obsiany zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Jeśli nie, a Państwo zwrócą grunt z zasiewami, będą Państwo mogli rozliczyć poniesione nakłady. Nakładami są wydatki na zakup ziarna siewnego albo innych nasion, koszty obsiania gruntu (koszty paliwa, robocizny), a także wydatki na zakup nawozów oraz środków ochrony roślin, jeśli ich poniesienie było konieczne.
Podstawę prawną domagania się w takiej sytuacji zwrotu nakładów daje art. 706 k.c. Roszczenie to powinno być skierowane do nowego właściciela gruntu, ponieważ to on w takiej sytuacji odnosi nieuzasadnioną
korzyść. ●
