XDwa tygodnie temu kupiłem grunty rolne o powierzchni 2 ha. Po kilku dniach od zawarcia aktu notarialnego dowiedziałem się, że grunty rolne zostały oddane przez poprzedniego właściciela w 2016 roku w dzierżawę na czas oznaczony na 10 lat. Dzierżawca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie przysługuje mu prawo pierwokupu. Dzierżawca odmawia wydania przedmiotu dzierżawy, podnosząc, że umowa jest na czas oznaczony i może jeszcze przez 5 lat użytkować grunt. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
YObecnie powstał problem z nabywaniem gruntów rolnych będących w dzierżawie. Z jednej strony, według art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nabywca z mocy prawa staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego).
Z drugiej jednak strony art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego określa, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Natomiast w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Widoczna jest sprzeczność pomiędzy przepisami. Poza tym art. 9 ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 (czyli 5 lat od nabycia): nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, albo oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, instytucja ta może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Nie ma jednak takiego obowiązku Jak dotąd nie są znane orzeczenia sądowe dotyczące tego zagadnienia ani informacja o wystąpieniu do sądu przez KOWR w takiej sprawie. Argumentem, który może zostać podniesiony przez nabywcę podczas ewentualnej sprawy sądowej, jest m.in. fakt, że nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego nabywcy dopiero po rozwiązaniu umowy dzierżawy. Do tego terminu stanowi składnik jednostki dzierżawcy. Obowiązki kupującego powstają po przekazaniu w posiadanie gruntów rolnych. Poza tym nabywca nie wiedział o umowie dzierżawy.
W obecnej sytuacji najlepiej rozwiązać umowę dzierżawy na mocy porozumienia stron, aby mógł Pan rozpocząć prowadzenie działalności rolniczej.
Powinien Pan także sprawdzić formę umowy dzierżawy. Brak daty pewnej powoduje możliwość wypowiedzenia umowy. Według art. 678 k.c., nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Powinien Pan także zapoznać się z treścią umowy dzierżawy, gdyż mogą być w niej wskazane dodatkowe przyczyny wypowiedzenia. ●
