XDzierżawię grunty rolne. Poniosłem spore nakłady na przywrócenie działce kultury rolnej. Jakie są zasady zwrotu za ulepszenie dzierżawionej ziemi?
YZgodnie z art. 697 Kodeksu cywilnego, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Naprawy są związane z bieżącą, prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy, a ich wykonanie nie łączy się z koniecznością uzyskania zgody przez wydzierżawiającego. Są one wykonywane w interesie dzierżawcy. Chodzi o to, aby przedmiot dzierżawy pozostawał w stanie umożliwiającym używanie i pobieranie pożytków. Obowiązujący Kodeks cywilny w przepisach dotyczących dzierżawy nie precyzuje, co należy rozumieć przez „ulepszenie” przedmiotu dzierżawy oraz nie zawiera regulacji odnoszących się do rozliczenia ulepszeń.
Dlatego zastosowanie ma w tym zakresie art. 676 k.c. w związku z art. 694 k.c. Według tego przepisu jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zakres przedmiotowy „ulepszeń” dzierżawionych gruntów rolnych jest szeroki. Odnosi się zarówno do gruntu rolnego, jak i budynków.
Jeżeli chodzi o roszczenie dzierżawcy o zwrot ulepszeń, jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, powstaje ono dopiero po wystąpieniu dwóch zdarzeń. Chodzi o zwrot przedmiotu dzierżawy i wykonanie przez wynajmującego prawa wyboru określonego w tym przepisie (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu). Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 2 października 2020 r. (sygn. akt: I ACa 140/20).
Natomiast Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 7 czerwca 2018 r. (sygn. akt: I AGa 82/18) orzekł, że użyte w art. 676 k.c. stwierdzenie „w braku odmiennej umowy” oznacza, że ma on charakter dyspozytywny, a więc może być w umowie dowolnie modyfikowany. Oznacza to możliwość zupełnego odstąpienia od jego stosowania lub przyjęcia przez kontrahentów tylko niektórych jego składowych. W konsekwencji strony umowy dzierżawy mogą też w niej z góry przesądzić, że wydzierżawiającemu nie przysługuje prawo przejęcia ulepszeń. Dzierżawca natomiast jest zawsze zobowiązany po ustaniu umowy wydać jej przedmiot w stanie poprzednim, bez prawa ubiegania się o zapłatę równowartości ulepszeń. Pomimo że na podstawie art. 676 k.c., co do zasady, skuteczne dokonanie wyboru przez wydzierżawiającego nastąpić może dopiero po zakończeniu stosunku dzierżawy. ●
