XJestem dzierżawcą gruntów rolnych. Właściciel sprzedał grunty rolne. Czy dzierżawa trwa dalej? Jeżeli dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony, to w jakim terminie może być wypowiedziana umowa przez nabywcę?
YPrzepisy Kodeksu cywilnego o dzierżawie nie normują wpływu zbycia przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej na stosunek dzierżawy. W przypadku dzierżawy gruntów rolnych tzw. prywatnych należy zatem odwołać się do przepisów o najmie. Według art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nabywca z mocy prawa staje się stroną umowy dzierżawy i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Na wstąpienie kupującego w stosunek dzierżawy zgoda dzierżawcy nie jest wymagana. Mimo zmiany podmiotu trwa ta sama umowa dzierżawy. Według Kodeksu cywilnego nowy właściciel może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Ustawowe terminy zostały zawarte w art. 704 k.c. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Artykuł 679 w zw. z art. 694 k.c. wskazuje w § 1, że jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Według § 2 dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie – I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 4 grudnia 2012 r. (sygn. akt: I ACa 717/12) orzekł, że "brzmienie art. 678 k.c. wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego (wydzierżawiającego). W przepisie mówi się bowiem o »wstąpieniu w stosunek najmu«, co zakłada kontynuację stosunku prawnego. Potwierdza to brak rozbudowanej regulacji dotyczącej treści stosunku najmu; jest ona zbędna przy założeniu, że pierwotny stosunek najmu trwa nadal. Tylko przy założeniu, że dotychczasowy stosunek istnieje nadal, ma sens regulacja dotycząca wypowiedzenia. Gdyby bowiem z chwilą nabycia powstawał nowy stosunek najmu, byłby on nawiązany na czas nieoznaczony i wynajmujący mógłby go wypowiedzieć na zasadach ogólnych. Sąd podkreślił także, że regulacja z art. 678 § 1 k.c. ma charakter bezwzględny. Oznacza to, że w żaden sposób nie może zostać przez strony zmieniona czy tym bardziej wyłączona.
Sprzedający powinien w przypadku sprzedaży gruntów będących w dzierżawie wyjaśnić kwestie dzierżawy przed sporządzeniem aktu notarialnego. ●
