XJestem współwłaścicielem w 2/3 nieruchomości rolnej o powierzchni 3 ha. Od 6 lat uprawiam te grunty rolne. Współwłaścicielami 1/3 gruntów jest małżeństwo z miasta, które nie zajmuje się działalnością rolniczą. Zamierza zbyć ten udział. Początkowo współwłaściciele byli zainteresowani zbyciem mi tego udziału. Obecnie szukają osoby, która zakupi go po wyższej cenie. Czy przysługuje mi prawo pierwokupu? Czy lepiej wystąpić o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego? Zależy mi na całej nieruchomości rolnej.
YJeżeli chodzi o prawo pierwokupu, to art. 166 Kodeksu cywilnego w § 1 wskazuje, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Według § 3 tego artykułu, do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej, w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy. Z prawa pierwokupu można skorzystać tylko wtedy, gdy współwłaściciele będą chcieli zbyć udział w nieruchomości rolnej.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie – I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 12 października 2017 r. (sygn. akt: I ACa 403/17) wskazał, iż norma art. 166 k.c. wymaga, aby w momencie sprzedaży udziału współwłaściciel roszczący sobie prawo pierwokupu prowadził faktycznie działalność rolniczą na spornej nieruchomości w chwili sprzedaży. Samo posiadanie prawa do udziałów (niezależnie od sposobu nabycia praw współwłaścicielskich) nie powoduje jeszcze powstania po stronie współwłaściciela prawa pierwokupu. Istnienie współwłasności nie oznacza bowiem, że każdy ze współwłaścicieli prowadzi gospodarstwo na objętej współwłasnością nieruchomości.
Według art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Artykuł 213 k.c. wskazuje w § 1, że jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Może zatem wystąpić Pan z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, wnosząc o przyznanie Panu gospodarstwa, skoro Pan je prowadzi i stale w nim pracuje. W zakresie tym decyzję podejmuje sąd. Jeżeli sąd dokona zniesienia współwłasności, przyznając Panu gospodarstwo rolne, będzie Pan musiał spłacić pozostałych współwłaścicieli.
W postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 października 2000 r. (sygn. akt: I CKN 832/98) wskazano, iż ocena, który współwłaściciel daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego, powinna być oparta na rozważeniu wyników postępowania dowodowego. ●
