Wraz z ograniczeniami w obrocie ziemią rolną zauważalny jest wyraźny wzrost uzależnienia ceny od jakości bonitacyjnej. Na wartość rynkową nieruchomości wykorzystywanych rolniczo duży wpływ ma też rozłóg, czyli położenie w stosunku do gruntów, jakie posiada nabywca, wielkość i kształt działki oraz dojazd do niej. Lokalnie na ceny transakcyjne kupna-sprzedaży gruntów rolnych nadal wpływa też położenie w stosunku do aglomeracji miejskiej. Tutaj dużą rolę odgrywa alternatywa ewentualnego przekształcenia gruntów.

W Wielkopolsce najdrożej

Od dłuższego już czasu najdroższa ziemia rolna jest w województwie wielkopolskim. Tutaj za hektar gruntu ornego, jak wskazują dane GUS za IV kwartał ub.r., płaci się średnio ponad 64 tys. zł, a łąki – 38 tys. zł. Na drugim miejscu jest Kujawsko-Pomorskie, gdzie grunty orne kosztują około 56,4 tys. zł/ha, a łąki – 33 tys. zł/ha. Do grona województw, w których średnia cena gruntów ornych przewyższa 50 tys. zł/ha, dołączyło Podlaskie. Jest to region Polski, w którym w ubiegłym roku wystąpiła najwyższa dynamika wzrostu cen gruntów ornych. W pierwszym kwartale ub.r. za hektar ziemi ornej płaciło się w tym rejonie średnio 46,5 tys. zł, a w czwartym już o 4,6 tys. zł/ha więcej. W przypadku łąk cena w ciągu roku wzrosła o ponad 3,3 tys. zł/ha. Jeszcze 8 lat temu hektar ziemi ornej na Podlasiu kosztował średnio niewiele ponad 26 tys. zł. Barierę 40 tys. zł przekroczył w 2018 roku. Bez wątpienia na rozwój cen ziemi rolnej w tym rejonie ma wpływ produkcja zwierzęca i związane z nią wymogi dotyczące zależności obsady zwierząt od powierzchni użytków rolnych.
Z kolei w Zachodniopomorskiem, które wraz z Lubuskiem należy do województw o najniższych cenach, ziemia orna kosztuje odpowiednio około 28 oraz 29 tys. zł. Tutaj, w przeciwieństwie do Podlasia, w ciągu ubiegłego roku grunty orne staniały – w Lubuskiem o 1,5 tys. zł/ha, a w Zachodniopomorskiem – o 3,5 tys. zł/ha. Warto podkreślić, iż te dwa województwa mają najwyższą średnią powierzchnię użytków rolnych przypadającą na gospodarstwo. W Lubuskiem przekracza ona 22 ha, a w Zachodniopomorskiem dochodzi do 32 ha. Z kolei w Wielkopolskiem, Kujawsko-Pomorskiem i Podlaskiem średnia powierzchnia gospodarstwa jest co prawda wyższa od średniej krajowej i wynosi odpowiednio 14 ha, 16,6 ha oraz 12,5 ha, ale do prowadzenia intensywnej produkcji zbyt mała.
Do grupy województw, w których za grunty orne płaci się między 40 tys. a 50 tys. zł, należą: opolskie (48 tys. zł/ha), warmińsko-mazurskie (46,5 tys. zł/ha), mazowieckie (46,4 tys. zł/ha), pomorskie (44,3 tys. zł/ha), łódzkie (41,3 tys. zł/ha) oraz dolnośląskie (40,3 tys. zł/ha). Ceny gruntów bliskie 40 tys. zł są w województwach śląskim (39,7 tys. zł/ha) oraz w małopolskim (38,8 tys. zł/ha).

Różnice sięgają 50%

Jeśli spojrzymy na rozkład cen w zależności od jakości bonitacyjnej gleb, to grunty orne dobre, czyli klas I, II i IIIa, kosztują w Polsce średnio o ponad 23% więcej niż grunty orne klasy IIIb i IV, czyli średnie. Z kolei grunty średniej klasy są droższe od słabych (klasy V i VI) o 43%. Różnica w cenie pomiędzy ziemią najwyższej a najsłabszej jakości dochodzi do 50%.
W województwie wielkopolskim za grunty dobrej klasy trzeba zapłacić ponad 83 tys. zł/ha, a średniej – prawie 67 tys. zł/ha. Z kolei grunty słabe kosztują ponad 45 tys. zł, czyli podobnie jak grunty najwyższej jakości w Małopolsce oraz na Dolnym Śląsku.
Około 40 tys. zł hektar gruntu ornego V i VI klasy kosztuje także w województwach kujawsko-pomorskim, podlaskim oraz pomorskim. Ceny słabej ziemi w rejonach, które nie są nastwione głównie na produkcję rolniczą, a mają walory krajobrazowo-przyrodnicze, są podbijane w sytuacji, gdy są sprzedawane pod kątem wykorzystania ich na cele rekreacyjne, agroturystykę oraz gdy przyszły nabywca chce się osiedlić na wsi i mieć wokół ciszę i spokój. Z kolei w rejonach o zintensyfikowanej produkcji rolniczej zyskują na wartości jako zaplecze dla rozwoju produkcji zwierzęcej oraz realizacji programów z PROW, w tym m.in. działań rolno-środowiskowo-klimatycznych.

Magdalena Szymańska