O tym, jak ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego podchodzi do nabywania i zbywania nieruchomości rolnych przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa oraz po jego ustaniu, mówił podczas niedawnego webinaru „Tygodnika” dr Patryk Bender z Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, notariusz specjalizujący się w obrocie nieruchomościami rolnymi.
Wspólność niepodzielnej ręki
Jak zaznaczał dr Bender, wspólność małżeńska jest specyficznym rodzajem wspólności. Jest ona wspólnością bezudziałową, czyli wspólnością niepodzielnej ręki, ściśle związaną ze stosunkiem małżeństwa podlegającym szczególnej ochronie. Małżonkowie nie mogą dzielić się majątkiem wspólnym, dopóki trwa ta wspólność.
– Nie mogą żądać podziału majątku wspólnego i nie mogą, w przeciwieństwie do zwykłej współwłasności, dowolnie rozporządzać swoimi udziałami. Jeśli więc małżonkowie kupią, na przykład, grunty rolne w ramach wspólności małżeńskiej, na ich sprzedaż muszą zgodzić się oboje. Oboje małżonkowie są bowiem tutaj uprawnieni do całości tego majątku – wyjaśniał ekspert.
Dr Patryk Bender tłumaczył, iż w przypadku gdy małżonkowie chcą nabyć ziemię rolną do majątku wspólnego, ocena, czy spełniają wymogi wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) odnoszące się do nabywcy, opiera się na podejściu wspólnym, tj. wystarczy, że jeden z małżonków spełni te wymogi. Dotyczy to także uwłaszczenia czy przekazania ziemi.
– Takie podejście obejmuje wszelkie przypadki przewidziane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego pozwalające na nabycie nieruchomości rolnych. Czyli jeżeli jeden ze współmałżonków jest osobą bliską zbywcy albo legitymuje się zgodą administracyjną na nabycie nieruchomości w przypadku wystąpienia o taką zgodę do KOWR. W tej drugiej sytuacji wystarczy, że na tej decyzji będzie widniał tylko jeden z małżonków. Takie podejście jest też szczególnie istotne w przypadku umowy o dożywocie – wyliczał prelegent.
Osoba bliska mężowi i żonie
Jak wyjaśniał ekspert z UJ, niepodzielna idea małżeńskiej wspólności majątkowej dotyczy też sytuacji, w której następuje sprzedaż ze wspólności majątkowej.
– Na przykład gdy małżonkowie chcą darować grunty rolne ze swojej wspólności rodzicowi jednego z małżonków, który nie spełnia definicji rolnika indywidualnego, w te transakcję nie ingeruje KOWR, pomimo że rodzic jest osobą bliską tylko w stosunku do jednego ze współmałżonków. Teściowej i teścia nie wlicza się już bowiem do grona osób bliskich – wyjaśniał dr Bender.
Podobnie będzie w sytuacji sióstr, które mają mężów i są we wspólności majątkowej. W opinii eksperta, pomiędzy tymi małżeństwami może odbywać się obrót gruntami rolnymi bez jakichkolwiek ograniczeń wynikających z UKUR, ponieważ wystarczy, że siostry spełniają warunek bycia osobami bliskimi. Należy bowiem zaznaczyć, iż w rozumieniu UKUR osobą bliską nie jest ani szwagier, ani też tzw. zimny szwagier, czyli np. szwagier żony.
Dr Patryk Bender zwracał uwagę, iż ograniczeniom nie podlegają również darowizna czy dożywocie nieruchomości rolnej do majątku wspólnego od rodzica dla córki i zięcia. Tym samym w takie transakcje nie może też ingerować KOWR z prawem nabycia. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa mógłby zastosować prawo nabycia, np. w stosunku do zięcia, gdyby między małżonkami nie było małżeńskiej wspólności majątkowej.
Dr Bender podał też przykład sytuacji, w której ziemię rolną kupuje rolnik i następnie chce te grunty przekazać, np. umową dożywocia, córce i zięciowi albo synowi i synowej. W jego opinii nabywca nie jest tutaj objęty ograniczeniami wynikającymi z art. 2b. ust. 1 UKUR, czyli nie musi prowadzić gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat i prowadzić tego gospodarstwa osobiście. Korzysta bowiem ze zwolnienia z art. 2b, ust. 4, pkt 1 UKUR przewidzianego dla nieruchomości zbywanej lub oddanej w posiadanie osobie bliskiej, pomimo że tylko córka bądź syn są jego osobami bliskimi.
Jak liczyć 1 ha i 300 ha?
Ekspert podkreślał, iż w aspekcie obrotu gruntami rolnymi bycie we wspólności majątkowej małżonkom bardziej pomaga, niż szkodzi. Aczkolwiek, mając na względzie trzymanie się górnej granicy obszarowej przewidzianej dla gospodarstwa rodzinnego, jest już gorzej.
– Jeśli między małżonkami jest wspólność niepodzielnej ręki, to wtedy grunty każdego z małżonków traktowane są łącznie. Czyli gdy małżonkowie mają wspólnie 400 ha, to żaden z nich nie może być uznany za rolnika indywidualnego, ponieważ każdemu z nich liczy się to 400 ha. Gdyby jednak mieli rozdzielność majątkową, pod uwagę brany byłby odpowiedni udział we współwłasności – wyjaśniał dr Bender.
Rozważmy taką sytuację: mąż i żona mają np. 1,8 ha i żona prowadzi gospodarstwo rolne na tych gruntach. Małżonkowie mają rozdzielność majątkową, ale nie dokonali jeszcze podziału majątku. Żona chce kupić ziemię rolną. Spełnia kryterium rolnika indywidualnego, czy nie? W opinii dr. Bendera tak, nawet pomimo tego, że w sytuacji gdy nie dokonano podziału majątku, przypada jej jego połowa, czyli jedynie 0,9 ha. Jak mówił ekspert, wystarczy, że w takiej sytuacji żona oświadczy, iż prowadzi gospodarstwo rolne we współwłasności na obszarze powyżej 1 ha.
Podejście do podziału majątku
A jak podejść do kwestii obrotu gruntami rolnymi w sytuacji ustania małżeństwa i dokonania podziału majątku? Według art. 2a ust. 3 pkt 10 UKUR, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku nabywcą nieruchomości rolnej nie musi być wyłącznie rolnik indywidualny.
A co w sytuacji, gdy małżonkowie się rozwodzą i podzielili się gruntami wchodzącymi wcześniej do małżeńskiej wspólnoty majątkowej?
– Taki podział może być potraktowany jako nowe nabycie, a skoro tak – uruchamia zakaz zbywania gruntów przez 5 lat. W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym zgodę na wcześniejsze zbycie może wyrazić jednak dyrektor generalny KOWR. Wtedy więc trzeba o taką zgodę wystąpić – wyjaśniał dr Patryk Bender.
Magdalena Szymańska
