Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu, m.in. w sytuacji gdy rolnik indywidualny kupuje nieruchomość rolną powyżej 1 ha położoną w gminie, która nie graniczy z gminą, w której mieszka. Co to dokładnie oznacza w praktyce?
Nie nadużywamy tego prawa
– Ingerujemy w taką transakcję jedynie, gdy nabywana nieruchomość położona jest naprawdę daleko, czyli dalej niż w odległości 50 km od siedziby gospodarstwa nabywcy. Jeśli ta odległość nie jest większa, KOWR może uznać, mając na względzie np. zasięg nowoczesnych maszyn, że po nabyciu takiej nieruchomości gospodarstwo będzie mogło zostać uznane za jedność – wyjaśniał dyrektor Micek.
Rozważając skorzystanie z prawa pierwokupu, KOWR bierze również pod uwagę, czy ten, który kupuje nieruchomość rolną, jest prawdziwym rolnikiem indywidualnym, a nie takim, który traktuje nabytą ziemię jako lokatę kapitału.
– Sprawdzamy to, korzystając z publicznie dostępnych danych, np. w oparciu o Krajowy Rejestr Sądowy. Chodzi nam o ustalenie, czy prowadzenie gospodarstwa rolnego jest jedynym źródłem utrzymania nabywcy. Zdajemy sobie bowiem sprawę z tego, że jeśli rolnik ma firmę, to w takiej sytuacji ziemia może być traktowana jako miejsce generowania kosztów – tłumaczył ekspert z KOWR.
Reasumując, KOWR korzysta z prawa pierwokupu jedynie wtedy, gdy podczas kontroli okaże się, że nabywca jest rolnikiem indywidualnym tylko na papierze, a tak naprawdę w zakupie lokuje jedynie nadwyżkę kapitału. Ponadto sprawdza, czy w wyniku transakcji kupna-sprzedaży nie doszło do nadmiernej koncentracji gruntów. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma bowiem dbać o poprawę struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych.
– Jeśli, na przykład, nabywca ma gospodarstwo o powierzchni 200 ha na terenie województwa, gdzie średnia powierzchnia gospodarstwa sięga 5 ha, a do tego nie mieszka tam, gdzie znajduje się jego gospodarstwo, to wtedy dajemy szansę zakupu ziemi okolicznym rolnikom, czyli mającym siedzibę gospodarstwa na terenie gminy, na której znajduje się nabywana nieruchomość lub gminach graniczących z tą gminą – zaznaczał Waldemar Micek.
Ekspert z KOWR tłumaczył, iż pod uwagę bierze się gminy graniczące, bez względu na to, czy leżą one na terenie tego samego województwa co wystawiona do sprzedaży nieruchomość, czy nie.
Wyjaśniając zawiłości związane z prawem pierwokupu, dyrektor Micek, podkreślał, iż KOWR, decydując o skorzystaniu z prawa pierwokupu, zawsze ma na względzie art. 5 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, iż nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest bowiem uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Podejście do pięcioletniego obowiązku
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ingeruje także w transakcje nabycia gruntów rolnych, jeśli nie są spełnione wymogi zawarte w art. 2b ust. 1 UKUR. Z tego artykułu wynika z kolei, iż nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
– Należy zwrócić uwagę, iż prowadzenie działalności rolniczej na nabytych gruntach w ciągu 5 lat od zawarcia transakcji dotyczy także sytuacji, gdy w grę wchodzi powierzchnia powyżej 300 ha, czyli jeśli nie jest to już gospodarstwo rodzinne. Przepisy UKUR wskazują bowiem tutaj jedynie na konieczność prowadzenia gospodarstwa, nie definiują go jako rodzinne. Dotyczy to także nabycia gruntów przez osoby bliskie rolnikowi – zwracał uwagę Micek.
Jak jednak mówił, zdarzają się w praktyce takie sytuacje, że rolnik przekazuje ziemię dziecku, które mieszka w mieście i nie wiąże swojej przyszłości z prowadzeniem gospodarstwa.
– W takiej sytuacji, jeśli obdarowany chciałby sprzedać te grunty przed upływem 5 lat, powinien wystąpić do KOWR o wyrażenie zgody na taką transakcję. Zgodnie bowiem z art. 2b ust. 3 UKUR, dyrektor KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie takiej czynności w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Mając na względzie jego ważny interes, chociażby to, że nie można przywiązać człowieka do ziemi, KOWR może wyrazić zgodę na taką transakcję – wyjaśniał ekspert z KOWR.
A co w przypadku, gdy rolnik chce przekazać grunty komuś z dalszej rodziny, np. dziecku kuzyna, ponieważ nie ma dzieci i rodzeństwa, a ta osoba prowadzi wprawdzie gospodarstwo rolne, ale znajduje się ono poza obszarem gminy i gmin sąsiadujących. Czy KOWR ingeruje w taką transakcję?
– Trzeba pamiętać, że UKUR bardzo dokładnie precyzuje, kogo zalicza się do kręgu osób bliskich. Są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek. Na tej liście nie ma, co prawda, ani kuzyna, ani jego dziecka, ale jeśli jest to osoba, która faktycznie prowadzi gospodarstwo, i łączą ją ze zbywającym stosunki pokrewieństwa, KOWR nie powinien tutaj stwarzać problemu i korzystać z prawa pierwokupu. Krajowy Ośrodek nie chce ingerować w stosunki rodzinne, aczkolwiek w takich sytuacjach warto, aby notariusze zaznaczyli, jakie więzi łączą tę osobę ze zbywającym. Warto też, aby wyjaśnienie zajścia takiej transakcji przesłać do KOWR – radził Waldemar Micek.
Twarde dowody
Dyrektor z KOWR odniósł się także do sytuacji, w której rolnik chce zakupione grunty wydzierżawić pod fotowaltaikę, ale nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia.
– Taka zgoda jest wydawana, ale tylko gdy nabywca nieruchomości wykaże ważny interes społeczno-gospodarczy. Na pewno nie jest nim korzyść ekonomiczna. Czyli jeśli nabywca użyje argumentu, iż dzierżawa pod fotowoltaikę opłaca mu się bardziej niż uprawa tego gruntu, KOWR takiej zgody nie wyda – uprzedzał Waldemar Micek.
Magdalena Szymańska
