XWłaściciel sąsiedniej działki złożył do sądu wniosek o ustanowienie drogi koniecznej przez mój grunt. Jest to ziemia rolna, którą uprawiam. Sąsiad przekształcił swoją działkę w budowlaną i chce ją sprzedać, ale nie ma dostępu do drogi powiatowej. Kilka lat temu droga ta była modernizowana i wtedy sąsiad mógł zrobić sobie zjazd. Teraz starostwo nie chce już wyrazić na to zgody. Czy sąd może wytyczyć drogę konieczną przez moje pole? Nie chciałbym mieć takiego obciążenia.
YRozstrzygnięcie tej sprawy leży wyłącznie w gestii sądu. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno odpowiadać uszczerbkowi, którego doznaje właściciel nieruchomości obciążonej w dacie ustanowienia służebności. Jest świadczeniem ekwiwalentnym, pełni więc funkcję ceny – wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 17 grudnia 2020 r. (sygn. akt: III CSK 170/18), osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty i gdy taka możliwość istnieje, żądanie obciążenia gruntów sąsiada powinna ograniczyć się do rozmiarów niezbędnych dla uzyskania połączenia swojej działki niemającej dostępu do gruntu z inną własną działką mającą taki dostęp. Z tego względu istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn droga została go pozbawiona.
W przypadku gdy nieruchomość przylega do drogi publicznej, od zasady, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien zapewnić własnym staraniem sam właściciel nieruchomości, można wyjątkowo odstąpić, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której uzyskanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przez właściciela nieruchomości pozbawionej takiego dostępu jest niemożliwe albo wprawdzie osiągalne, ale koszty i rozmiary inwestycji potrzebnej do usunięcia przeszkody są bardzo znaczne, wymagają niewspółmiernych albo nieopłacalnych nakładów.
Sąd, orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej lub oddaleniu wniosku, będzie brał powyższe przesłanki pod uwagę. Z tego, co Pan pisze, wynika, że wnioskodawca zaniedbał kwestię zapewnienia sobie dostępu do drogi publicznej w odpowiednim czasie. Trudno jednak przewidzieć, czy z tego powodu sąd odrzuci jego wniosek. Od postanowienia w tej sprawie będzie Panu przysługiwać apelacja do sądu okręgowego. ●
