Przede wszystkim starać się dojść do porozumienia z wierzycielem (wierzycielami) i próbować spłacić dług bez udziału komornika. A jeśli już dojdzie do egzekucji z nieruchomości, warto wiedzieć, jak ona przebiega i co może zrobić dłużnik, aby ograniczyć jej negatywne konsekwencje.
r e k l a m a
Zajęcie nieruchomości
Przebieg egzekucji z nieruchomości regulują przepisy działu VI Kodeksu postępowania cywilnego (art. 92–1013). Mają też do niej zastosowanie ogólne zasady postępowania egzekucyjnego, m.in. art. 799 k.p.c., zgodnie z którym wierzyciel może wskazać wybrany przez siebie sposób (sposoby) egzekucji. Komornik powinien wybrać spośród nich najmniej uciążliwy dla dłużnika.
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Uczestnikami postępowania, oprócz wierzyciela i dłużnika, są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone, np. użytkownik czy osoby mające ustanowioną służebność osobistą lub gruntową. Należą do nich również osoby, które mają roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, np. prawo dzierżawy, prawo pierwokupu czy odkupu.
Podstawą wszczęcia egzekucji jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny (najczęściej jest to wyrok sądowy) zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Skierowanie egzekucji do nieruchomości dłużnika jest możliwe tylko na wniosek wierzyciela. Po otrzymaniu takiego wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni, i uprzedza, że w przeciwnym razie przystąpi do opisu i oszacowania. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji.
W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do osób trzecich następuje to z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Po zajęciu nieruchomości dłużnik może nią rozporządzać, ale nie ma to wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika. Nieważne są natomiast rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością.
Z reguły zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika. W razie nieprawidłowości w sprawowowaniu zarządu sąd ustanawia innego zarządcę.
UWAGA! Co do zasady przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym, nie zaś w znaczeniu geodezyjnym. Oznacza to, że egzekucja kierowana jest do nieruchomości, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy dana nieruchomość obejmuje jedną, czy więcej wyodrębnionych geodezyjnie działek oznaczonych w ewidencji gruntów. Dlatego komornicy prowadzą egzekucję z całego gospodarstwa, a nie z poszczególnych działek wchodzących w jego skład.
Opis i oszacowanie
Po upływie dwutygodniowego terminu określonego w wezwaniu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania komornik musi zawiadomić znanych mu uczestników. Ponadto wzywa przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. Czynności te powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
UWAGA! Dłużnik, a także wierzyciel mogą zgłosić wniosek o wystawienie na licytację wydzielonej części zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego (na podstawie art. 946 § 1 k.p.c.). Należy to zrobić do chwili podpisania przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Wniosek złożony później nie zostanie uwzględniony. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości. Wydzielenia komornik może dokonać też z urzędu. Na postanowienie o wydzieleniu (lub jego odmowie) przysługuje skarga na czynności komornika. Na postanowienie sądu rozstrzygające skargę również przysługuje zażalenie.
Szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. Zgodnie z jego przepisami w celu sporządzenia opisu komornik przeprowadza oględziny nieruchomości.
Natomiast oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły, który jest rzeczoznawcą majątkowym. Komornik nie powołuje biegłego, jeżeli nieruchomość była w okresie 6 miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.
Biegły rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, ustalając wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.
Po złożeniu przez biegłego operatu komornik sporządza protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Oznaczenie nieruchomości w opisie powinno polegać na dokładnym podaniu jej położenia, charakteru, określenia stanu, w jakim się znajduje, a także wskazaniu sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. W opisie nieruchomości rolnych – obok innych wymaganych informacji – wskazuje się w szczególności obszar, jakość i klasę gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów z wyodrębnieniem obszaru sadów, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, jeżeli istnienie tych pokładów zostało udokumentowane, oraz wód, a ponadto rodzaj i obszar zasiewów i upraw.
Na czynności komornika w postaci protokołu opisu i oszacowania przysługuje skarga do sądu. Termin na jej wniesienie wynosi 2 tygodnie i biegnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Na postanowienie sądu odnośnie do skargi przysługuje zażalenie.
Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może być dokonany dodatkowy opis i oszacowanie.
W następnym numerze omówimy kolejne etapy egzekucji, tj. licytację, przybicie i przysądzenie własności.
