XUprawiam grunty rolne należące do mojego wuja. Okazało się niedawno, że wuj chce je sprzedać. Chciałbym zebrać plony, ale czy możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży w maju, a wydanie nieruchomości dopiero po żniwach, czyli najwcześniej w sierpniu? Kupujący chce skorzystać ze zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych.
YNajlepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie obecnie umowy przedwstępnej, a dopiero po żniwach ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości rolnych.
Według art. 389 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy przedwstępnej, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Artykuł 390 k.c. określa, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, uprawniony może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej może być wskazana kwota do zapłaty jako zaliczka czy zadatek.
Takie rozwiązanie zawarcia umowy przedwstępnej, a potem ostatecznej jest zgodne z przepisami zarówno ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), jak i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Należy bowiem podkreślić, że według art. 2b UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Natomiast art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa, że zwalnia się od podatku: sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne. Powierzchnia takiego gospodarstwa nie może być mniejsza niż 11 ha i większa niż 300 ha. Ponadto powinno być ono prowadzone przez nabywcę przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.
Oznacza to, że brak podjęcia prowadzenia działalności rolniczej na nabytym gruncie rolnym może powodować utratę zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych i podjęcie procedury przez KOWR.
Według bowiem art. 9 ust. 3 UKUR, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 UKUR, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości. ●
