XSąsiedzi od lat korzystali z przejazdu przez naszą działkę do swojego siedliska. W ubiegłym roku chcieli to uregulować prawnie i zażądali sporządzenia aktu notarialnego. Nie zgodziliśmy się na to, więc sąsiedzi wnieśli sprawę do sądu. Czy mieli takie prawo? Czy to oznacza, że będą mogli swobodnie dysponować naszą działką?
YSąsiadom chodzi zapewne o ustanowienie służebności gruntowej. Taką możliwość przewiduje art. 285 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega między innymi na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Ustanowienie służebności gruntowej jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Szczególnym rodzajem służebności jest służebność drogi koniecznej przewidziana w art. 145 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Ubiegający się o ustanowienie drogi koniecznej powinien przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty. Gdy one istnieją, żądanie obciążenia gruntów sąsiada powinno ograniczyć się do rozmiarów niezbędnych dla uzyskania połączenia swojej działki niemającej dostępu do gruntu z inną własną działką mającą taki dostęp. Służebność może powstać w drodze umowy, wydania orzeczenia sądowego lub administracyjnego.
Możliwe jest także nabycie służebności wskutek zasiedzenia. Jest ono możliwe tylko wówczas, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Służebność gruntowa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. Jednocześnie ujawniana jest w księdze prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.
Umowne ustanowienie służebności jest możliwe, gdy właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, wyraża na to zgodę. Umowa powinna być zawarta u notariusza, ponieważ oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej musi być złożone w formie aktu notarialnego. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie bądź nieodpłatnie.
W sytuacji gdy właściciel nie wyraża zgody na umowne ustanowienie służebności, to sąd zadecyduje o tym, czy ustanowienie służebności jest zasadne, a także określi jej zakres.
Właściciel nieruchomości władnącej nie zyskuje wskutek ustanowienia służebności prawa swobodnego dysponowania nieruchomością obciążoną. Ma jedynie prawo korzystać z niej w ściśle określony sposób. Od postanowienia sądu rejonowego w sprawie służebności przysługuje apelacja do sądu okręgowego. ●
